+7 (495) 332-37-90Москва и область +7 (812) 449-45-96 Доб. 640Санкт-Петербург и область

Ценообразующих Факторов На Стоимость Земельного Участка Учебник

Предварительный просмотр 3 стр-ы. Это только предварительный просмотр. Скачать документ. Загрузить ещё. Поиск в превью документа. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Вы точно человек?

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: ZEITGEIST: MOVING FORWARD - OFFICIAL RELEASE - 2011

Предварительный просмотр 3 стр-ы. Это только предварительный просмотр. Скачать документ. Загрузить ещё. Поиск в превью документа. Рынки недвижимости отличаются от рынков других товаров и услуг экономическими характеристиками и поведением покупателей и продавцов, а также характеристиками находящихся в обороте товаров.

Рынки недвижимости подразделяются на сегменты исходя из различий между типами недвижимости и их привлекательности для различных участников рынка. На все рынки недвижимости оказывают влияние поведение, мотивация и взаимодействие покупателей и продавцов недвижимости, которые могут в свою очередь быть подвержены влиянию со стороны многих социальных, экономических, государственных и экологических факторов.

Исследование рынков недвижимости может проводиться с точки зрения характеристик местоположения, конкуренции, а также спроса и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

В процессе определения стоимости земли в частности, рыночной стоимости знание оценщиком земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других земельных участков. Чтобы определить рыночную стоимость, оценщику необходимо идентифицировать и проанализировать земельный рынок или рынок недвижимости в целом, оказывающие влияние на стоимость оцениваемого земельного участка.

Рынок земли является частью рынка недвижимости и включает объекты, субъекты, а также правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Земельный рынок является основой для рынка строительства и. Наличие системы законодательных актов, регулирующих земельные отношения, является признаком развитого рынка. В земельном законодательстве выделены три основные группы субъектов рынка земли.

Российская Федерация Президент, Государственная дума. Совет Федерации и субъекты РФ в лице органов государственной власти; города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления. Юридические лица — коммерческие и другие организации, в том числе иностранные. Граждане и их объединения, семьи, народы и, в определенных случаях, иностранные граждане.

Неотъемлемым условием определения рыночной стоимости недвижимости является анализ особенностей функционирования рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности, которые оказывают существенное влияние на поток доходов за период владения, уровень риска инвестирования и возможную цену продажи земельного участка на конкретную ее дату в будущем.

Учет специфики рынка недвижимости позволяет более обоснованно оценить текущее влияние основных ценообразующих факторов на величину стоимости по аналогам и оцениваемому объекту в рамках сравнительного подхода. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности земли как объекта для инвестирования если оценка заказывается потенциальным инвестором требует обязательного прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости. Знание оценщиком конкретного сегмента земельного рынка позволяет ему выработать критерии для изучения, отбора и интерпретации сопоставимости других объектов недвижимости.

Рынок земли, в отличие от большинства рынков, менее организован и отличается от конкурентного рынка. При оценке стоимости земельных участков необходимо учитывать следующие особенности земельного рынка:. В этом проявляется одна из особенностей земли как свободно не воспроизводимого товара. Спрос менее эластичен, чем на других рынках, и во многом зависит от местоположения участка. Например, в Москве наибольшим спросом пользуются земельные участки в пределах Садового кольца; предложение и спрос, как правило, не сбалансированы, и возможности приведения их в равновесие посредством цен ограничены; на рынке земли в качестве товара выступают права на объекты.

Сами земельные участки имеют фиксированное положение. Сделки с земельными участками затрагивают много юридических формальностей и требуют документального оформления и государственной регистрации. Поэтому операции на рынке земли связаны со значительными издержками на проверку прав собственности и регистрацию; информация на рынке земельных участков не столь открыта, как на рынках ценных бумаг или потребительских товаров, поскольку сделки с недвижимостью часто имеют конфиденциальный характер, что увеличивает риски инвесторов; сделки с земельными участками требуют сравнительно крупных инвестиций, поэтому развитие рынка земельных участков сильно зависит от возмбжностей заемного финансирования, в частности от стоимости привлечения кредитов на освоение земли; рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования законодательными нормами и зонированием территорий.

Эффективное местное управление повышает инвестиционную привлекательность территорий и активно используется в некоторых городах,. Это объясняется процессом становления земельного законодательства и, прежде всего, разделением государственной собственности на землю, созданием Государственного земельного кадастра, неразвитостью многих сегментов рынка например, сельскохозяйственных угодий , что сдерживает развитие рынка и не позволяет реализовать основной рыночный принцип — эффективное управление собственностью.

Рыночная стоимость земельных участков складывается в процессе взаимодействия спроса и предложения. Взаимодействие спроса и предложения выражает взаимозависимость между растущей потребностью в земельных участках в процессе социально-экономического развития общества и природной ограниченностью их предложения. Спрос и предложение на земельные участки формируются под влиянием многочисленных факторов, которые можно разделить на четыре группы.

Первая группа — экономические факторы, зависящие от макроэкономического состояния и экономической ситуации в регионе. На величину спроса на землю прежде всего влияют: уровень занятости населения; величина доходов и цен; доступность внешних источников финансирования степень развития ипотеки, стоимость кредита ; издержки по оформлению и регистрации сделок.

На величину предложения земли оказывают влияние: число предлагаемых участков земли; затраты на освоение и производство строительных работ; налоги с продаж. Вторая группа — социальные и демографические факторы:. Третья группа — факторы, обусловленные государственным регулированием рынка земли: правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровне; территориально-экономическое зонирование; политика государства в области налогообложения, ценообразования, кредитования, инвестиций.

Четвертая группа — факторы, отражающие физические характеристики участка и влияние окружающей среды местоположения : природно-климатические условия, продолжительность времен года, водный режим; физические характеристики участка тип почвы, рельеф, форма участка ; подверженность района местоположения земельного участка негативным воздействиям: природных факторов: затопления, засуха, оползни, землетрясения, сильные ветры, чрезмерная влажность, экологических факторов: изменение химических свойств атмосферы, почвы и воды, электромагнитное и радиационное излучение, повышенный уровень шума, изменение естественной освещенности и др.

При кадастровой оценке земель поселений учитывается влияние следующих групп факторов: удаленность участка от центра города, объектов культуры и бытового обслуживания общегородского значения; обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам.

Сложность анализа спроса зависит от целевого использования земельного участка и возрастает по мере перехода от незастроенных участков к уже освоенным городским территориям. Кроме вышеперечисленных объективных внешних факторов, спрос на городские земли подвержен воздействию и субъективных факторов вторичный спрос. К ним относятся: особый интерес покупателей к данному объекту, который объясняется, например интересом к примыкающему участку земли, воздействие рекламы, особые условия продавца или покупателя ограничения во времени, схемы финансирования сделки и др.

Соотношение спроса и предложения определяет текущий уровень цен на земельные участки. На земельном рынке возможны три ситуации. Если спрос равен предложению, то цены близки к общественно-нормальному уровню.

Когда спрос превышает предложение, появляются спекулятивные ожидания, и цены продажи земельных участков растут. Возникает опасность протекционизма и коррупции. Наконец, если предложение превышает спрос, то цены снижаются, и земельный рынок приходит в депрессивное состояние. Соотношение спроса и предложения как основа механизма рыночного саморегулирования объясняет большие различия в цене земельных участков в зависимости от их целевого назначения, разрешенного использования и.

Вследствие неразвитости земельного рынка в России и наличия многочисленных ограничений на всех уровнях административной власти цены на земельные участки не всегда в полной мере отражают соотношение спроса и предложения. Основные цели и направления анализа земельного рынка. Анализ рынка обеспечивает основу для определения наиболее эффективного использования недвижимости. Максимальная эффективность существующего земельного участка или будущего строительного объекта для конкретного вида пользования может быть определена только после того, как будет доказано, что имеется соответствующий уровень рыночного спроса для данного вида использования.

Углубленный анализ рынка дает развернутое описание спроса. Подобные исследования могут определять ключевые маркетинговые стратегии для существующей или проектируемой недвижимости, специфицировать характеристики дизайна или прогнозировать долю рынка, которую она может занять.

Рыночная стоимость земельного участка в значительной степени определяется его конкурентным потенциалом на рынке. Знакомство с характеристиками оцениваемой недвижимости усилит возможности оценщика идентифицировать конкурирующие объекты и понять сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого земельного участка. Понимание экономических условий, их влияния на различные сегменты рынка недвижимости и состояние этих сегментов позволит оценщику точнее оценить внешние факторы, оказывающие влияние на стоимость земли.

Таким образом, рыночный анализ позволяет получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости с помощью трех подходов к оценке стоимости земельных участков. Анализ общего состояния земельного рынка проводится по следующим направлениям. Цели анализа земельного рынка: уровень цен; состояние рынка; доступность и ликвидность земельных участков; эффективность инвестиций в земельные участки.

Направления анализа земельного рынка: сегментирование земельного рынка; цены на объекты-аналоги; влияние важнейших параметров на цену; прогноз цен на объекты инвестиций; влияние местоположения на цену; законодательная и нормативная база; предложение, спрос и количество сделок; оценка ликвидности; поток доходов; экономическая и макроэкономическая ситуация; прогнозирование состояния рынка.

Для обеспечения комплексности исследования рассчитывается определенный набор показателей состояния земельного рынка, характеризующих: а ценовую ситуацию: средние за период цены предложения и сделок продажи, покупки, аренды земельных участков на вторичном и первичном рынках, дифференцированные по видам использования и районам города и обобщенные по совокупности сделок предложений , размах индивидуальных значений в выборках и объем выборок, частотное распределение цен в выборках гистограмма , среднеквадратические отклонения выборок и погрешности в определении средних значений; б конъюнктуру спроса и предложения: объем и структуру спроса и предложения, характеристику продавцов и покупателей, соотношение спроса и предложения различных участков на первичном и вторичном рынках; в активность рынка: число фирм, работающих на рынке; число.

В ходе исследования земельного рынка решаются следующие задачи: анализ и оценка текущего состояния показателей; исследование динамики показателей; сравнительный анализ динамики показателей по разным сегментам рынка; исследование важнейших факторов, влияющих на изменение показателей; прогнозирование тенденций изменения показателей. Земельные отношения — отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Земельные отношения имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими. Земельное законодательство согласно Конституции РФ ст. Земельное законодательство состоит из Земельного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов РФ. Нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, образуют следующую систему. Международные нормативно-правовые акты: а договоры; б конвенции; в декларации.

Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные Земельным кодексом РФ, то применяются правила международного договора. Федеральные нормативно-правовые акты: а Конституция Российской Федерации; б федеральные законы Земельный кодекс Российской Федерации; Федеральный закон от 25 октября г.

Региональные нормативно-правовые акты например, в Москве : а законы Москвы от 14 мая г. При оценке земельного участка необходимо установить правовой режим, который определяется принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием.

Правовой режим земельного участка включает в себя: целевое назначение; форму собственности; разрешенное использование. Целевое назначение земель — порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель, установленные законодательством.

Весь земельный фонд Российской Федерации разделен на семь категорий. К землям поселений городов, поселков и сельских поселений относятся все земли в пределах черты поселений. Черта поселений — это внешние границы земель города, поселка, сельского поселения, которые отделяют эти земли от земель других категорий. Порядок использования земель поселений определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория поселения в пределах его административных границ.

В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской инфраструктуры — являются несоизмеримо более сложными объектами для оценки.

Земли сельскохозяйственного,назначения образуют территории за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В их составе выделяют: а сельскохозяйственные угодья пашня, залежь, сенокосы, пастбища и многолетние насаждения — сады, виноградники ; б земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений граждан; в земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования сельского хозяйства.

Сельскохозяйственные угодья были введены в гражданский оборот после принятия Федерального закона от 24 июля г. К землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, землям для обеспечения космической деятельности, землям обороны, безопасности и землям иного специального назначения относятся территории, расположенные за чертой поселений, отведенные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности производства, строительства, транспортировки и т.

К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, историко-. Постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ или решениями органов местного самоуправления полностью или частично эти земли изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота и для них установлен особый правовой режим.

К ним относятся земли заповедников, лечебно- оздоровительных местностей и курортов, объектов культурного наследия и др. К землям лесного фонда относятся лесные земли покрытые лесом, а также земли, не покрытые лесом, — вырубки, гари, прогалины и др. В состав земель водного фонда входят территории, занятые водоемами, ледниками, болотами, а также земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных и иных сооружений, необходимых для использования водных объектов.

Земли запаса — государственные и муниципальные земли, не предоставленные гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации. Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию.

Категория земель указывается: а в документах о предоставлении земельных участков: в актах федеральных органов исполнительной власти, органов субъектов РФ, органов местного самоуправления; б в договорах, предметом которых являются земельные участки; в в документах государственного земельного кадастра; г в документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В таблице 2.

В настоящее время рынок земли является сферой товарного оборота земельных угодий, которые можно использовать для строительства объектов недвижимости и земледелия, также это земельный оборот, включающий как непосредственную куплю-продажу земли, так и иные сделки с ней залог, аренда, дарение. И наоборот, земли в экологически благополучных зонах, близко к водоему и лесу, оцениваются дороже. При этом большое значение имеет степень удаленности от леса: различают участки первой линии примыкание к лесу с наличием деревьев на участке , второй до м и третьей более м линий.

.

Ценообразующих Факторов На Стоимость Земельного Участка Учебник

.

.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Public Television Blockchain against the counterfeit rozhnova-room.ru

.

.

.

.

.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых основных ценообразующих факторов на стоимость земельного участка объективно как для Оценка недвижимости: Учебник/ Под ред.

.

.

.

.

.

.

Комментарии 5
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. ladkconsdefo

    Поэтому очень интересно будет всё-таки узнать чем эта история закончится. Даже если теоретически машину украли то в этом случае необходимо добиваться уголовного наказания для людей в форме которые совершили данное преступление. Также по закону необходимо компенсировать человеку стоимость данного автомобиля. Поэтому держите в курсе по этому инциденту будет очень интересно посмотреть продолжение.

  2. Чеслав

    Вчем проблема. О?

  3. lesparera

    Дешёвая рыбка херовая юшка.

  4. Капитолина

    Тарас забыл о 32 статьи там без изменений тоисть могут останавливать а требовать документы нет

  5. Елизавета

    В целом считаю, что есть шансы побороться за ст 66 Расписания. Но не ясен один момент.

© 2018-2019 rozhnova-room.ru